Airbnb та короткострокова оренда: як оподатковувати доходи у 2026 році

Здавання квартири через платформи Airbnb або Booking.com стало популярним способом додаткового заробітку в Чехії. Проте багато власників нерухомості не усвідомлюють, що короткострокове розміщення гостей має зовсім інший податковий режим, ніж класична довгострокова оренда. Неправильна класифікація доходів може призвести до донарахування податків, штрафів і зайвих проблем із податковою.

У цій статті детально пояснимо, як у 2026 році правильно оподатковувати доходи від короткострокової оренди, коли потрібна підприємницька ліцензія, які у вас зобов'язання перед громадою та коли необхідно зареєструватися платником ПДВ.

---

Короткострокова vs. довгострокова оренда: принципова правова різниця

Перший крок до правильного оподаткування — розуміння різниці між класичною орендою та послугою з розміщення. Чеська податкова система розглядає ці два види діяльності абсолютно по-різному.

Довгострокова оренда (§9 Закону про податок на доходи)

Якщо ви здаєте квартиру на кілька місяців одному орендарю на підставі договору оренди, це вважається доходом від оренди за §9 Закону про податок на доходи. Цей режим вигідний насамперед тому, що:

• Ви не сплачуєте соціальне страхування з орендного доходу
• Ви не сплачуєте медичне страхування з орендного доходу
• Вам не потрібна підприємницька ліцензія
• Доходи звільнені від ПДВ

Короткострокове розміщення через Airbnb (§7 Закону про податок на доходи)

Короткострокове розміщення гостей (зазвичай на кілька ночей) через платформи Airbnb, Booking.com або подібні сервіси з точки зору податкового законодавства є послугою з проживання, а не орендою. Доходи оподатковуються за §7 як доходи від самостійної підприємницької діяльності.

Як податкова служба розрізняє оренду та розміщення

Під час оцінювання податкова служба враховує насамперед:

• Тривалість перебування — короткострокові перебування (дні або тижні) свідчать про послугу з розміщення
• Додаткові послуги — прибирання, зміна постільної білизни, сніданок, ресепшн
• Регулярність і повторюваність — систематична зміна гостей
• Розміщення на платформах — пропозиція на Airbnb, Booking тощо
• Спосіб ціноутворення — ціна за ніч проти місячної орендної плати

Якщо ви відповідаєте більшості цих критеріїв, йдеться про послугу з розміщення, що оподатковується за §7.

---

Підприємницька ліцензія: коли вона потрібна

Для надання короткострокового розміщення через Airbnb вам потрібна підприємницька ліцензія. Конкретно йдеться про вільний вид підприємницької діяльності з предметом «Послуги з розміщення».

Як отримати підприємницьку ліцензію

---

Які податки ви сплачуєте з доходів від Airbnb

Податок на доходи фізичних осіб (15 %)

Доходи від короткострокового розміщення оподатковуються за ставкою 15 % (або 23 % для бази оподаткування, що перевищує 36-кратний розмір середньої заробітної плати). У вас є два способи визначення бази оподаткування:

1. Фактичні витрати — ви фіксуєте та підтверджуєте всі реальні витрати, пов'язані з розміщенням (комунальні послуги, прибирання, ремонт, амортизація, страхування, комісія платформи тощо)

2. Паушальні витрати — ви застосовуєте витрати у відсотках від доходів без необхідності документального підтвердження:

• 60 % від доходів, якщо у вас є підприємницька ліцензія (максимум 1 200 000 Kč)
• 40 % від доходів, якщо провадите діяльність без ліцензії як інший вид підприємницького доходу (максимум 800 000 Kč)
• 30 % від доходів, якщо б ви оподатковували доходи як орендний дохід за §9 (максимум 600 000 Kč)

Соціальне та медичне страхування

Оскільки доходи від Airbnb підпадають під §7, з них сплачуються:

• Соціальне страхування — 29,2 % від розрахункової бази (50 % прибутку), мінімальний аванс у 2026 році становить 5 720 Kč на місяць
• Медичне страхування — 13,5 % від розрахункової бази (50 % прибутку), мінімальний аванс у 2026 році становить 3 306 Kč на місяць

Якщо Airbnb є вашою другорядною діяльністю (наприклад, ви маєте основне місце роботи), вам не потрібно сплачувати аванси на соціальне страхування, якщо ваш прибуток від другорядної діяльності не перевищує граничну суму (у 2026 році вона встановлюється ČSSZ).

---

ПДВ та короткострокове розміщення

Коли потрібно реєструватися платником ПДВ

Обов'язок реєстрації платника ПДВ виникає, якщо ваш оборот за календарний рік перевищує 2 000 000 Kč. З 2025 року оборот розраховується за календарний рік (а не за 12 послідовних місяців, як раніше).

Існує також миттєвий ліміт 2 536 500 Kč (100 000 євро) — при його перевищенні ви стаєте платником ПДВ негайно.

Ставка ПДВ для послуг із розміщення

На короткострокові послуги з розміщення поширюється знижена ставка ПДВ 12 %. Це стосується і розміщення, що надається через Airbnb.

---

Місцевий збір за проживання

Як постачальник короткострокового розміщення ви зобов'язані стягувати з гостей місцевий збір за проживання та перераховувати його відповідній громаді.

Основні правила

• Розмір збору встановлюється загальнообов'язковою постановою громади, максимум 50 Kč за особу за кожен розпочатий день перебування (день приїзду не враховується)
• Збір ви стягуєте з гостей і перераховуєте громаді
• Ви зобов'язані вести книгу обліку гостей
• Збір поширюється і на розміщення типу Airbnb

Приклад: Прага

У Празі збір за проживання становить 50 Kč за особу за ніч (максимальна ставка). Якщо гості провели у вас 3 ночі, ви стягуєте з кожного гостя 150 Kč (3 × 50 Kč; у Празі рахуються ночі).

---

Практичні обов'язки крок за кроком

Що потрібно зробити перед початком здачі через Airbnb

Регулярні обов'язки протягом року

• Щомісяця/щоквартально: Сплачувати аванси на соціальне та медичне страхування
• Постійно: Стягувати з гостей і перераховувати громаді місцевий збір за проживання
• Постійно: Вести податковий облік і книгу обліку гостей
• До 1 квітня 2026 р.: Подати податкову декларацію за 2025 рік (або до 2 травня 2026 р. в електронному вигляді)
• До 4 травня 2026 р.: Подати звіт про доходи та витрати до ČSSZ і медичної страхової компанії

---

Як вести облік доходів і витрат від Airbnb

Доходи

Ваші доходи — це суми, які платформа перераховує вам. Зверніть увагу: доходом вважається вся сума, яку гість сплатив за розміщення (без сервісного збору платформи, який платить гість). Комісія платформи, що утримується з вашої виплати, — це ваша витрата.

Найпоширеніші визнані витрати (при застосуванні фактичних витрат)

• Комісія платформи Airbnb/Booking (зазвичай 3–5 % від вартості розміщення)
• Комунальні послуги (електроенергія, газ, вода) — пропорційна частина
• Прибирання та прання білизни
• Постільна білизна, рушники, засоби гігієни
• Ремонт і обслуговування квартири
• Страхування нерухомості
• Амортизація нерухомості або обладнання
• Інтернет і телевізійні послуги
• Плата за управління нерухомістю (якщо користуєтеся)
• Фотографування квартири для оголошення

---

Типові помилки орендодавців на Airbnb

1. Декларування як оренда замість підприємницької діяльності

Найпоширеніша помилка. Короткострокове розміщення через Airbnb — це послуга з розміщення (§7), а не оренда (§9). Неправильна класифікація може призвести до донарахування соціального та медичного страхування.

2. Відсутність підприємницької ліцензії

Надання послуг із розміщення без підприємницької ліцензії є правопорушенням, за яке загрожує штраф до 500 000 Kč.

3. Ігнорування місцевих зборів

Обов'язок стягувати та перераховувати місцевий збір за проживання поширюється і на орендодавців Airbnb. Недотримання цього обов'язку може бути санкціоновано громадою.

4. Неврахування всіх доходів

Доходом є вся сума за розміщення, а не лише те, що платформа перерахувала на ваш рахунок. Комісія платформи — це ваша витрата.

5. Невикористання паушальних витрат

Якщо у вас є підприємницька ліцензія, ви можете застосувати паушальні витрати 60 %. Це часто вигідніше, ніж фактичні витрати, особливо якщо реальні витрати невеликі.

---

Часті запитання (FAQ)

Чи потрібно декларувати доходи від Airbnb, якщо це лише епізодичний заробіток?

Так. Доходи від короткострокового розміщення необхідно декларувати незалежно від їх розміру та частоти. Єдиний виняток — якщо сукупний дохід від самостійної діяльності не перевищує 6 000 Kč на рік і йдеться про випадкову діяльність (що при регулярній здачі через Airbnb зазвичай не виконується).

Чи можна задекларувати доходи від Airbnb як випадковий дохід за §10?

Ні, якщо йдеться про повторювану та регулярну діяльність. Одноразове здавання квартири на кілька днів теоретично могло б підпадати під §10, але систематичне пропонування розміщення через платформу податкова служба кваліфікує як підприємницьку діяльність.

Чи сплачується ПДВ із комісії платформи Airbnb?

Airbnb — ірландська компанія, тому якщо ви є платником ПДВ, при отриманні послуги від Airbnb (сервісна комісія) ви зобов'язані нарахувати ПДВ у режимі зворотного стягнення (reverse charge).

А якщо я здаю лише одну кімнату у власній квартирі?

Навіть здавання однієї кімнати для короткострокового розміщення є послугою з розміщення. Діють ті самі правила: підприємницька ліцензія, оподаткування за §7, соціальне та медичне страхування.

Як це працює при спільній власності на нерухомість?

Якщо нерухомість належить кільком особам, доходи зазвичай розподіляються відповідно до часток у спільній власності. Кожен співвласник декларує свою частку.

---

Підсумок: що варто запам'ятати

---

Дозвольте нам допомогти з обліком

Ведення Airbnb пов'язане з чималою кількістю адміністративних обов'язків — від обліку доходів і витрат до сплати страхових внесків і місцевих зборів. Але вам не доведеться справлятися з цим наодинці.

DokladBot — ваш AI-бухгалтер просто у WhatsApp. Ви фотографуєте чек за прибирання, прання або ремонт квартири, надсилаєте його через WhatsApp — і DokladBot автоматично вносить його до обліку. Наприкінці року у вас є повний огляд доходів і витрат вашого Airbnb-бізнесу — без стресу та складного програмного забезпечення.

---

Офіційні джерела та посилання

• Податкова служба Чехії — Податок на доходи — офіційна інформація про оподаткування доходів
• Податкова служба Чехії — ПДВ — інформація про реєстрацію та ставки ПДВ
• Чеська адміністрація соціального страхування — інформація про соціальне страхування для OSVČ

---

Відмова від відповідальності: Ця стаття має інформаційний характер і не є податковою консультацією. Для вирішення конкретної ситуації рекомендуємо звернутися до податкового консультанта. Інформація актуальна станом на лютий 2026 року.