OSVČ und Hypothek: Wie man sie bekommt und was Banken verlangen

Wohneigentum gehört zu den häufigsten Lebenszielen. Für Angestellte ist der Weg zur Hypothek vergleichsweise geradlinig – eine Bestätigung des Arbeitgebers genügt, und die Bank hat ein klares Bild vom Einkommen. Für Selbstständige (OSVČ) ist die Situation komplizierter. Banken gehen Anträge von OSVČ mit größerer Vorsicht an, verlangen mehr Unterlagen und beurteilen das Einkommen auf andere Weise.

Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Hypothek für OSVČ unerreichbar wäre. Im Gegenteil – mit guter Vorbereitung und dem Wissen, was Banken sehen möchten, können Sie Ihre Chancen erheblich verbessern. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie sich auf einen Hypothekenantrag vorbereiten, welche Dokumente Sie benötigen, wie Banken Ihr Einkommen berechnen und auf welche Limits Sie stoßen werden.

Warum eine Hypothek für OSVČ anspruchsvoller ist

Während ein Angestellter ein regelmäßiges monatliches Einkommen hat, das vom Arbeitgeber bestätigt wird, kann das Einkommen einer OSVČ von Monat zu Monat und von Jahr zu Jahr schwanken. Aus Sicht der Bank stellt eine OSVČ ein höheres Risiko dar – es lässt sich nicht mit Sicherheit vorhersagen, ob der Unternehmer in einem, zwei oder fünf Jahren noch ausreichend Einkommen haben wird, um die Hypothek zu bedienen.

Daher verlangen Banken bei OSVČ:

• Eine längere Unternehmensgeschichte – in der Regel mindestens 1 bis 2 Jahre (manche Banken sogar 3 Jahre)
• Mehr Dokumente – Steuererklärungen, Übersichten, Kontoauszüge
• Eine konservativere Einkommensberechnung – nicht der gesamte Umsatz wird angerechnet, sondern die angepasste Steuerbemessungsgrundlage
• Möglicherweise höhere Eigenmittel – also ein niedrigeres Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert (LTV)

Grundvoraussetzungen für eine Hypothek im Jahr 2026

Bevor wir auf die Besonderheiten für OSVČ eingehen, fassen wir die allgemeinen Bedingungen zusammen, die jeder Hypothekenantragsteller in der Tschechischen Republik im Jahr 2026 erfüllen muss.

Alter des Antragstellers

Der Antragsteller muss mindestens 18 Jahre alt sein. Das maximale Alter zum Zeitpunkt der Hypothekenfälligkeit liegt bei den meisten Banken bei etwa 65 bis 70 Jahren; einige Banken ermöglichen eine Laufzeit bis zum 75. Lebensjahr.

Staatsangehörigkeit und Aufenthalt

Der Antragsteller muss tschechischer Staatsbürger oder Ausländer mit dauerhaftem Wohnsitz in der Tschechischen Republik sein (bzw. EU-Bürger mit vorübergehendem Aufenthaltsrecht).

Verwendungszweck des Kredits

Eine Hypothek kann für den Kauf einer Immobilie, den Neubau, die Renovierung, die Auflösung von Miteigentum oder die Umschuldung eines bestehenden Kredits aufgenommen werden. Die Immobilie muss sich auf dem Gebiet der Tschechischen Republik befinden.

Besicherung durch eine Immobilie

Die Hypothek muss durch ein Pfandrecht an einer Immobilie gesichert sein. Dies kann die finanzierte Immobilie oder eine andere Immobilie im persönlichen Eigentum sein.

ČNB-Limits: LTV, DTI und DSTI im Jahr 2026

Die Tschechische Nationalbank (ČNB) legt Empfehlungsgrenzen fest, die Banken bei der Vergabe von Hypotheken einhalten. Für das Jahr 2026 gelten folgende Regeln:

LTV — Loan to Value (Verhältnis Kredit zu Immobilienwert)

Das bedeutet: Wenn Sie unter 36 Jahre alt sind und eine Immobilie für 5.000.000 Kč zur Eigennutzung kaufen, kann Ihnen die Bank maximal eine Hypothek von 4.500.000 Kč gewähren. Die verbleibenden 500.000 Kč müssen Sie aus eigenen Mitteln aufbringen.

DTI — Debt to Income (Verhältnis Schulden zu Einkommen)

Der DTI-Indikator drückt das Verhältnis der Gesamtverschuldung des Antragstellers zu seinem jährlichen Nettoeinkommen aus. Im Jahr 2026 bleibt das DTI-Limit für Hypotheken zur Eigennutzung deaktiviert – die ČNB hat es bislang nicht als verbindlich eingeführt.

Für Anlageimmobilien empfiehlt die ČNB ab dem 1. April 2026 jedoch ein DTI-Limit von 7 – das heißt, die Gesamtschulden sollten das Siebenfache des jährlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.

DSTI — Debt Service to Income (Verhältnis Schuldendienst zu Einkommen)

Der DSTI-Indikator gibt an, welchen Anteil des monatlichen Einkommens des Antragstellers alle Kreditraten beanspruchen. Auch dieser Indikator bleibt im Jahr 2026 für reguläre Hypotheken deaktiviert.

Was Banken von OSVČ verlangen

Nun kommen wir zum Kern der Sache – welche Dokumente und Informationen die Bank von Ihnen als OSVČ verlangen wird.

Steuererklärungen

Das Grunddokument ist die Einkommensteuererklärung für natürliche Personen. Die meisten Banken verlangen Steuererklärungen für die letzten 1 bis 2 Steuerjahre, bestätigt mit dem Stempel des Finanzamts oder eingereicht über die Datenschnittstelle.

Einige Banken (insbesondere bei höheren Beträgen) können Erklärungen für die letzten 3 Jahre verlangen, um die Stabilität und den Trend Ihrer Einkünfte beurteilen zu können.

Schuldenfreiheitsbescheinigungen

Die Bank möchte überprüfen, dass Sie keine Rückstände bei Steuern und Versicherungsbeiträgen haben. Sie benötigen:

• Schuldenfreiheitsbescheinigung vom Finanzamt
• Schuldenfreiheitsbescheinigung von der ČSSZ (Sozialversicherung)
• Schuldenfreiheitsbescheinigung von der Krankenkasse

Einnahmen- und Ausgabenübersichten

Banken verlangen Übersichten für die ČSSZ und die Krankenkasse für das letzte Steuerjahr. Diese Dokumente bestätigen die Höhe Ihrer Bemessungsgrundlage und der geleisteten Vorauszahlungen.

Kontoauszüge des Geschäftskontos

Die meisten Banken verlangen Kontoauszüge des Geschäftskontos der letzten 6 bis 12 Monate. Anhand der Auszüge überprüft die Bank:

• Regelmäßigkeit der Einnahmen
• Tatsächlichen Geschäftsumsatz
• Zahlungsmoral (Raten anderer Verbindlichkeiten)

Weitere Dokumente

Je nach Bank und Situation können weitere Unterlagen verlangt werden:

• Auszug aus dem Gewerberegister
• Verträge mit Schlüsselkunden (bei B2B-Geschäften)
• Umsatzsteuererklärungen (wenn Sie umsatzsteuerpflichtig sind)
• Bestätigung über den Eintritt in die Pauschalsteuerregelung (wenn Sie Pauschalsteuer zahlen)

Wie Banken das Einkommen von OSVČ berechnen

Die Einkommensberechnung für OSVČ unterscheidet sich grundlegend von der Einkommensberechnung für Angestellte. Während die Bank bei einem Angestellten einfach das Bruttogehalt aus der Arbeitgeberbestätigung nimmt, gibt es bei OSVČ mehrere Ansätze.

Methode 1: Einkommen aus der Steuerbemessungsgrundlage

Die gebräuchlichste Methode. Die Bank nimmt die Teilbemessungsgrundlage aus selbstständiger Tätigkeit (Zeile 37 der Steuererklärung), teilt sie durch 12 Monate und zieht davon Vorauszahlungen für Versicherungen und Einkommensteuer ab.

Methode 2: Vergünstigte Berechnung bei Pauschalausgaben

Wenn Sie Pauschalausgaben (40 %, 60 % oder 80 %) geltend machen, wissen Banken, dass Ihre tatsächlichen Kosten in der Regel geringer sind als die Pauschalausgaben. Daher bieten einige Banken eine günstigere Berechnung an.

Statt der Steuerbemessungsgrundlage nach Abzug der Pauschalausgaben können sie beispielsweise bis zu 50–70 % der Gesamteinnahmen (Zeile 101) anerkennen. Der genaue Prozentsatz hängt von der Bank und der Art der Tätigkeit ab.

Methode 3: Umsatzhypothek

Einige Banken bieten eine sogenannte Umsatzhypothek an, bei der das Einkommen aus dem Umsatz auf dem Geschäftskonto ermittelt wird. Die Bank kann beispielsweise 25 % des Jahresumsatzes als Einkommen anrechnen. Diese Art ist für OSVČ mit hohem Umsatz, aber niedriger Steuerbemessungsgrundlage geeignet.

Methode 4: Pauschalsteuer

Wenn Sie Pauschalsteuer zahlen, haben Sie keine Steuererklärung. In diesem Fall beurteilen Banken das Einkommen anhand der Kontoauszüge des Geschäftskontos. Der Ansatz unterscheidet sich von Bank zu Bank – manche akzeptieren die Pauschalsteuer, andere nicht.

Wie Sie Ihre Chancen auf eine Hypothekengenehmigung maximieren

Die Vorbereitung auf eine Hypothek sollte idealerweise 1 bis 2 Jahre vor der Antragstellung beginnen. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Ihre Chancen erheblich verbessern.

1. Steuererklärung optimieren

Das ist der wichtigste Schritt. Viele OSVČ versuchen, ihre Steuerbemessungsgrundlage zu minimieren, um möglichst wenig Steuern zu zahlen. Eine niedrige Steuerbemessungsgrundlage bedeutet jedoch aus Sicht der Bank ein geringes Einkommen.

2. Saubere Zahlungshistorie pflegen

Banken prüfen das Schuldnerregister (SOLUS, BRKI/NRKI). Jeder Eintrag über verspätete Zahlungen, Pfändungen oder unbezahlte Verbindlichkeiten kann ein Ablehnungsgrund sein.

• Begleichen Sie alle Verbindlichkeiten pünktlich
• Halten Sie die Anzahl von Verbraucherkrediten oder Kreditkarten gering
• Nutzen Sie einen Kontokorrentkredit möglichst wenig

3. Finanzielle Rücklage aufbauen

Eigenmittel sind entscheidend. Je mehr eigenes Geld Sie in den Immobilienkauf einbringen, desto niedriger ist das LTV und desto günstigere Konditionen können Sie erhalten.

4. Hochwertige Dokumentation vorbereiten

Haben Sie alle Dokumente vorab vollständig und in Ordnung bereit. Eine unvollständige Bewerbung verzögert den Genehmigungsprozess und kann Zweifel bei der Bank wecken.

5. Mitantragsteller in Betracht ziehen

Wenn Sie einen angestellten Partner haben, kann es vorteilhaft sein, den Antrag gemeinsam zu stellen. Das Einkommen eines Angestellten ist für die Bank leichter nachvollziehbar und stabiler, was die Gesamtbonität verbessert.

6. Mehrere Banken ansprechen

Jede Bank hat eigene interne Verfahren zur Beurteilung des OSVČ-Einkommens. Eine Bank kann Ihren Antrag ablehnen, während eine andere ihn genehmigt. Wir empfehlen, mindestens 3 bis 5 Banken anzusprechen oder die Dienste eines unabhängigen Hypothekenberaters zu nutzen.

Besondere Situationen für OSVČ

OSVČ mit kurzer Unternehmensgeschichte

Wenn Sie weniger als 2 Jahre selbstständig tätig sind, werden die meisten Banken Ihnen keine Hypothek gewähren. Es gibt jedoch Ausnahmen:

• Einige Banken akzeptieren auch eine Steuererklärung
• Wenn Sie zuvor im gleichen Bereich angestellt waren, können manche Banken Einkünfte aus Beschäftigung und selbstständiger Tätigkeit kombinieren
• Erwägen Sie, den Hypothekenantrag aufzuschieben, bis Sie mindestens 2 abgeschlossene Steuerjahre vorweisen können

OSVČ mit Pauschalsteuer

Seit der Einführung der Pauschalsteuer im Jahr 2021 stellen sich Tausende von Unternehmern die Frage, wie sie ihr Einkommen bei einem Hypothekenantrag nachweisen können. In der Pauschalsteuerregelung reichen Sie nämlich keine Steuererklärung ein.

OSVČ mit schwankenden Einkünften

Wenn Ihre Einkünfte schwanken (saisonales Geschäft, Projektaufträge), können Banken:

• Einkünfte über 2–3 Jahre mitteln
• Den niedrigeren Wert der letzten beiden Steuererklärungen heranziehen
• Höhere Eigenmittel als Ausgleich für das höhere Risiko verlangen

OSVČ mit gleichzeitiger Beschäftigung

Wenn Sie nebenberuflich selbstständig tätig sind und gleichzeitig angestellt sind, befinden Sie sich in der besten Position. Banken können das Einkommen aus der Anstellung und aus der selbstständigen Tätigkeit addieren, was Ihre Bonität erheblich steigert.

Berechnung des verfügbaren Einkommens für OSVČ

Bei der Prüfung eines Hypothekenantrags führen Banken einen sogenannten Stresstest durch – sie prüfen, ob Sie auch bei höheren Zinssätzen in der Lage wären, den Kredit zu bedienen. In der Regel rechnen sie mit einem um 1–2 Prozentpunkte höheren Zinssatz als dem aktuellen Satz.

Zinssätze für OSVČ

Im Jahr 2026 variieren die Hypothekenzinssätze je nach Zinsbindungsdauer, LTV und der jeweiligen Bank. Für OSVČ gelten in der Regel dieselben Zinssätze wie für Angestellte – Banken unterscheiden den Zinssatz nicht nach Einkommensart.

Was den Zinssatz jedoch beeinflussen kann:

• Höhe des LTV – je niedriger das LTV, desto niedriger der Zinssatz
• Dauer der Zinsbindung – kürzere Bindung bedeutet meist einen niedrigeren Zinssatz, aber ein höheres Risiko
• Cross-Selling – wenn Sie bei der Bank weitere Produkte abschließen (Konto, Versicherung), können Sie einen vergünstigten Zinssatz erhalten

Häufige Fehler von OSVČ beim Hypothekenantrag

Schritt für Schritt: Wie Sie beim Antrag vorgehen

Alternativen zur Hypothek für OSVČ

Wenn Sie aus irgendeinem Grund keine klassische Hypothek erhalten können, gibt es Alternativen:

Bausparvertrag mit Darlehen

Ein Bausparkredit erfordert keine so strenge Einkommensprüfung. Der Nachteil ist ein niedrigerer Höchstbetrag und die Notwendigkeit eines vorherigen Ansparens.

Kombination von Hypotheken

Sie können eine Hypothek mit einem Bausparkredit kombinieren und so einen höheren Anteil des Immobilienpreises abdecken.

Mitantragsteller oder Bürge

Die Hinzunahme eines Mitantragstellers (Partner, Elternteil) oder eines Bürgen kann Ihre Bonität und Ihre Genehmigungschancen erheblich verbessern.

Hypothekenumschuldung als OSVČ

Wenn Sie bereits eine Hypothek haben und das Ende der Zinsbindung naht, ist eine Umschuldung